Anibal José Calderón Naventa: Abogado, especialista en Derecho Notarial y Registral.

La formalización de la propiedad en el Perú ha dado un giro trascendental al reconocer que el tiempo no debe ser un enemigo del propietario, sino un testigo de su derecho. La Resolución N° 2761-2023-SUNARP-TR se ha convertido en un referente al validar una compraventa basada en un contrato de hace más de 40 años, sentando las bases de una doctrina que hoy se consolida con nuevos criterios vinculantes.

El Precedente 293: Un cambio en las reglas de juego

Un aspecto crucial que refuerza la relevancia de este fallo es su concordancia con el Precedente de Observancia Obligatoria N° 293, aprobado en sesión ordinaria los días 12 y 13 de diciembre de 2024. Este precedente marca un hito en la inmatriculación de predios al establecer que, si bien el cómputo del plazo de antigüedad se efectúa generalmente desde la fecha del instrumento público de adquisición (según el Art. 2018 del Código Civil), existe una excepción fundamental: en las escrituras públicas otorgadas por un juez, en rebeldía del obligado, el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha del contrato privado que motivó el proceso.

El caso de 1981: Cuando el contrato privado manda

Esta lógica fue aplicada por el Tribunal Registral al analizar una minuta de compraventa del 15 de diciembre de 1981. Aunque la escritura pública definitiva recién fue otorgada por una jueza civil en mayo de 2014 debido a la rebeldía de los vendedores, el Tribunal reconoció que el acto jurídico original nació en 1981.

Al retrotraer los efectos legales a la fecha del contrato privado, se superaron barreras burocráticas que pretendían aplicar leyes actuales a un acto del pasado. El Tribunal determinó que, dado que la compra ocurrió en 1981, se debía aplicar el Código Civil de 1936. Bajo dicha norma, el marido podía adquirir bienes para la sociedad conyugal sin la intervención obligatoria de su cónyuge, un derecho que hubiera sido denegado si se aplicaba el código vigente de 1984.

Superando los obstáculos del tiempo

La antigüedad del título de 1981 planteó retos adicionales que el Tribunal resolvió a favor de la inscripción:

— Identidad a través de las décadas: A pesar de discrepancias en los nombres de los vendedores entre la partida registral y la escritura de 2014, el Tribunal utilizó los números de las antiguas libretas electorales y libretas tributarias consignadas en el contrato de 1981 como «factores de conexión» para confirmar la identidad de los titulares.

— Valoración del mandato judicial: Se reafirmó que, aunque estas escrituras son títulos de origen notarial y no mandatos judiciales directos de inscripción, el registrador no puede ignorar las valoraciones que el juez realizó sobre el contrato original de 1981 durante el proceso de otorgamiento de escritura pública.

Conclusión: Una inmatriculación con visión histórica

Este enfoque asegura que el proceso de inmatriculación y registro de predios no castigue al ciudadano por la demora del sistema judicial. Al dar mérito a la antigüedad del contrato privado original, el sistema registral peruano garantiza que la propiedad sea reconocida desde su verdadero origen, permitiendo que derechos adquiridos hace décadas encuentren finalmente el amparo de la fe pública registral.