Anibal José Calderón Naventa, Abogado, especialista en Derecho Notarial y Registral

Sumilla: El Tribunal Registral, mediante la Resolución 1370-2022-SUNARP-TR, ha establecido un quiebre doctrinario fundamental: la conversión automática de un bien propio en social «por imperio de la ley» -prevista en el Artículo 310 del Código Civil- se aplica exclusivamente a edificaciones sobre suelo desnudo. Se prohíbe la aplicación analógica de esta norma a las ampliaciones, modificaciones o remodelaciones, protegiendo así la integridad de las cuotas ideales adquiridas por herencia.

1. El conflicto de la familia Vallejos Sáenz: El detonante de un cambio histórico

Lo que comenzó como un trámite de regularización inmobiliaria para la familia Vallejos Sáenz, terminó derribando un paradigma registral que durante años afectó el patrimonio individual de miles de peruanos. Los hermanos David Enrique, Víctor Manuel, Carlos Alberto y Maritza Nora Vallejos Sáenz buscaron inscribir una ampliación de fábrica y modificación de independización sobre un predio en la Av. El Carmen, Santiago de Surco.

El historial del inmueble es una crónica de sucesiones familiares. Los derechos de los hermanos se originaron tras dos decesos clave: el de su madre, Leonor Sáenz Castañeda, en 1999, y el de su padre, David Manuel Vallejos Mancilla, en 2016. A través de estas sucesiones intestadas, los hermanos adquirieron sus participaciones como bienes propios. No obstante, el caso presentaba un matiz técnico: mientras los hermanos poseían derechos heredados, la unidad inscrita en la partida 44711311 fue adquirida mediante compraventa por Maritza Nora y su esposo, Juan Fausto Lay Roncal.

La colisión con el «muro burocrático» ocurrió cuando la registradora Elisa Inés Gutarra Aranda, representante de la interpretación más rígida del sistema, observó el título. Al constatar que la ampliación de la fábrica culminó en noviembre de 2016, la registradora cruzó los datos con el estado civil de los propietarios. El hallazgo fue determinante para su observación: Carlos Alberto se había casado en 1992 y David Enrique en 1979. Bajo el criterio vigente entonces, cualquier ladrillo puesto durante el matrimonio sobre suelo propio convertía automáticamente todo el inmueble en social. La registradora exigía la intervención y ratificación de las cónyuges, ignorando que se trataba de una ampliación sobre una fábrica inscrita preexistente y no de una obra nueva sobre suelo vacío.

2. Anatomía de la Resolución 1370-2022-SUNARP-TR

Ante la negativa registral, la apelante Elizabeth Loayza Villarreal llevó el caso a la segunda instancia, cuestionando la obligatoriedad de la intervención conyugal para bienes cuya naturaleza original era estrictamente propia.

— N° de Resolución: 1370-2022-SUNARP-TR.

— Fecha: 11 de abril de 2022.

— Acto: Ampliación de fábrica y modificación de independización.

— Instancia: Segunda Sala del Tribunal Registral (vocal ponente: Rosario del Carmen Guerra Macedo).

El argumento central de la apelación fue que el predio mantenía su condición de propio por haber sido adquirido a título gratuito (herencia), y que la ampliación no debía alterar la titularidad de las cuotas ideales de los hermanos, desafiando la presunción expansiva de la sociedad de gananciales.

3. El dilema legal: ¿suelo o construcción preexistente?

La controversia obligó al Tribunal a realizar una disección técnica de los artículos que suelen paralizar los registros de predios:

— Artículo 310 del Código Civil: Establece que los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges son bienes sociales.

— Artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP): El brazo operativo que permite al registrador extender el asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal por el solo mérito de la declaratoria de fábrica.

La ruptura con la analogía: El Tribunal Registral determinó que el Artículo 310 debe interpretarse de manera restrictiva y literal. El «imperio de la ley» que convierte un bien propio en social solo se activa cuando se edifica sobre el «suelo» (terreno vacío o sin fábrica). El Colegiado rechazó categóricamente la aplicación analógica de esta norma para casos de ampliación. Jurídicamente, el crecimiento vertical sobre una estructura que ya tiene existencia registral no puede compararse con el levantamiento de un edificio sobre suelo desnudo.

4. El debate doctrinal: la voz de los expertos

Para sustentar este giro histórico, el Tribunal recurrió a lo que denominamos la «munición doctrinal», citando expertos que cuestionaban la interpretación expansiva del Artículo 310:

— David Quispe Salsavilca: sostiene que la expresión «edificio construido» debe referirse a la totalidad de la edificación levantada sobre un predio personal. Para este jurista, el supuesto legal solo se cumple ante una obra nueva e integral, no ante adiciones técnicas sobre lo ya construido.

— Juan Garazatúa Nuñovero: su postura fue vital para el fallo. Argumenta que la norma solo es aplicable cuando la construcción puede individualizarse a nivel del suelo. Las edificaciones ejecutadas sobre fábricas previas no deben seguir la suerte de la conversión, ya que el suelo propio queda afectado directamente solo por el edificio que tiene contacto con él.

5. La ruptura del criterio anterior (Plenos CXXI, CCXX y CCLVI)

Este fallo no fue una simple resolución, sino una rectificación de la propia doctrina del Tribunal que debió «precisar» precedentes obligatorios anteriores:

— Criterio antiguo (Pleno CXXI – 2014): Establecía erróneamente que la calidad de social también era aplicable a la ampliación de fábrica, obligando a los cónyuges a intervenir incluso en mejoras mínimas.

— El precedente de 2019 (Pleno CCXX): Había consolidado la idea de la conversión «por imperio de la ley» para construcciones sobre suelo propio, pero dejó una zona gris sobre las ampliaciones.

— Nuevo criterio (Pleno CCLVI – 2022): El Tribunal dejó sin efecto el acuerdo de 2014 y procedió a precisar el precedente del Pleno CCXX. La nueva regla es clara: la conversión automática a bien social no se aplica a los casos de ampliación, modificación o remodelación.

Este cambio obedece a una razón práctica: los registradores no poseen las herramientas ni la competencia para realizar valoraciones económicas. No pueden determinar si un nuevo piso construido por la sociedad conyugal vale más que el terreno y la fábrica previa que constituyen el bien propio. Ante tal complejidad, se optó por una regla de exclusión.

6. Desenlace y trascendencia jurídica

Tras verificar que los derechos de los hermanos Vallejos Sáenz provenían de sucesiones intestadas y que la fábrica original ya constaba inscrita desde 1976 y 1978, el Tribunal Registral declaró fundado el recurso. Se ordenó dejar sin efecto las observaciones de la registradora Gutarra Aranda, permitiendo la inscripción sin necesidad de ratificaciones conyugales ni partidas de matrimonio.

La trascendencia de esta resolución es doble. Primero, protege la naturaleza de los bienes propios adquiridos por herencia, impidiendo que el crecimiento de la propiedad diluya el derecho individual. Segundo, simplifica drásticamente la regularización inmobiliaria en el Perú: a partir de este criterio, el crecimiento vertical (ampliaciones) se considera un accesorio que sigue la suerte de la fábrica principal inscrita, eliminando obstáculos burocráticos para miles de ciudadanos que viven bajo el régimen de sociedad de gananciales.